本文摘要:房地产企业第一个月销售业绩平淡。在不断调控的基调下,房地产企业第一个月的销售额显得保守。根据意见指数的100强销售榜,2019年1月100强房地产企业销售总额为6647亿元,与去年同期66309亿元的规模基本持平。

债务

房地产企业第一个月销售业绩平淡。万科重回榜首,2018年经历了艰难的一年。在不断调控的基调下,房地产企业第一个月的销售额显得保守。

根据意见指数的100强销售榜,2019年1月100强房地产企业销售总额为6647亿元,与去年同期6630.9亿元的规模基本持平。总体而言,1月份百强管理体系门槛为8.9亿元,高于去年。在榜单中,规模小于50亿的企业数量最多,占59%;50-100亿和100-200亿的企业次之,分别占23%和12%。必须注意的是,除了位于金字塔顶端430亿元以上的前三家公司,只有保利有300亿元,只有融创和中海的销售额在200-300亿元之间。

数据来源:按市场份额来看,排名前三的房企销售额总和占100强榜单的20.5%,排名前十的房企销售额总和占41%,低于上月的18.76%和39.66%。可以看出,监管下的市场集中度仍在进一步提高。今年1月,碧桂园、万科、恒大依然占据前三的位置,但与去年年底相比,排名位置再次发生变化。其中万科以468.2亿元跃居榜首,碧桂园和恒大分别位居第二和第三,与去年同期完全一致。

过去一年,碧桂园和万科都过了6000亿的门槛;而恒大则实现了5500亿元的销售目标,并在发布年终业绩时明确表示,新的一年将达到6000亿元左右。进入1月份,排名第三的恒大,卖出435亿元,同比增长32.41%,但与后面的保利和融创仍保持小差距。从这个角度来看,毕万衡今年很可能不会是前三名的占有者。另一方面,2018年销售规模在750亿到900亿元的房企,很可能在新的一年成为1000亿俱乐部的竞争对手。

第一个月,这个梯队的大部分房地产企业都走下坡路了,这成为他们在新的一年爬梯子的一个好的开始。然而,在行业集中度较低的环境下,中游企业仍可能面临绩效突破的挑战。2018年,在房地产调控率先调控常态化的时候,房地产企业在资金、土地储备、洗消等方面忙得不可开交,在年终成绩单大张旗鼓公布的时候,势必有几个家庭为此发愁。但根据国家统计局1月份公布的数据,2018年商品房销售总量为149973亿元,虽然比上年增长1.5个百分点,但仍实现了12.2%的快速增长,其中住宅销售快速增长14.7%。

数据来源:国家统计局,意见指数整理如果从单个月来看,上个月,部分开发商为年度业绩做最后冲刺,使商品房销售创下历年月度新纪录,超过20464.9亿元,较上月快速增长50.54%,较上年增长12.32%。与此同时,随着销售达到顶峰,月底的住房和城乡建设会议为房地产的下一章增添了一个稳定的词。

在上届中央经济会议的总基调上,“不炒房”“为市政策”,会议首先提到“大地价、大房价、大预期”的目标,特别强调房地产市场供求双向调整,改善住房供应结构,反对合理的市场自住需求,全力遏制房地产投机,加强舆论引导和预期管理。随后,今年1月中旬,在北京、福建、湖北等地的政府工作报告中,经常提到“一城一市一地一价”的政策。保监会也听外界说,2019年房地产市场既不能短路,也不能太冷,最糟糕的是保持相对稳定。在保守标记的信号中
此外,自然资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅牵头发布意见并作出回应,原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等城市集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。

公司融资努力通过新一轮减持转移到2019年,融资环境保证金有所改善;很多房企为了规避经营风险,面临着债务到期的压力,也在减轻债务负担。涉及的数据显示,今年房地产板块约9000亿元的债券已经到期;预计到年底,行业总投资将从年初的2.7万亿元增长22%,达到2.1万亿元。今年1月,在新一轮融资浪潮中,超短期债务美元债成为被追逐的目标。根据意见指数统计数据,当月内,房地产企业出售超短期债务约20笔,涉及金额约200亿元。

有的企业甚至卖出了一笔超短期债务,然后又放出来了。密度比较小,平均融资成本在4.91%左右。此外,抢滩海外发债也是房企通常的融资方式。1月份,除了融创、碧桂园、恒大、绿地等龙头企业外,中小房企也下了很大功夫。

其中,中国奥林匹克公园两次发债,通过优先票据共募集7.75亿美元;郑融房地产公司宣布发行2亿美元债券,并增发1.5亿美元债券。此外,建业地产、力道集团、宝龙地产、景瑞控股等。

也重新加入了出售美元债券的行列。相比之下,意见指数发现,去年第四季度,企业出售美元债券的利率普遍较高,平均为10%;1月份这类融资利率一般在7.75%-9.125%之间,只有少数企业达到10个百分点。这在一定程度上反映了房企海外融资的可玩性下降。

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